广州楼市：广州第二高价地 难破楼市"冷战"僵局

图为员村“地王”及周边环境。 摄影/黄涛 <br />
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2008年广州商品住宅新增供应量前十板块&nbsp; &nbsp; （资料来源：合富辉煌房地产） <br />
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2008年广州商品住宅成交均价走势预测，预计9600，预计涨幅：约12% （资料来源：经纬地产） <br />
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　　员村地王13053元/m2 <br />
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&nbsp; &nbsp; 近日，楼市的热点话题之一，是恒大地产以楼面地价13053元/m2夺得广州绢麻厂地块，成为广州有史以来的第二高价地。这不得不使人联想起去年9月，富力地产以楼面地价18728元/m2拿下了白云区云祥路地块后，周边乃至全市的楼价都应声上涨的情景。有人预测，绢麻厂地块拍出后，有可能会结束这一段的楼市观望期，甚至会引发新一轮的涨价潮。到底广州楼市今年的走势将如何？敬请关注本期的深入探讨。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 元旦过后，广州楼市最引人关注的话题，是员村广州绢麻厂地块以13053元/m2的楼面地价被恒大地产夺得，这意味着未来员村板块的楼价将跃升到2万元/m2以上，从而带动整个区域楼价的走高。对此，大部分开发商为之叫好，认为此价格对稳住已经出现下滑之势的广州楼价起到了“定心丸”的作用。但对持币观望的买家而言，却不免心存忧虑，生怕依然“高高在上”的楼价重新又有了再次飙升的借口。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 未能立竿见影带旺楼市 <br />
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&nbsp; &nbsp; 新年伊始，在13053元/m2新“地王”的鼓动下，广州楼市将走向何方？这一轮的买卖冷战是否会就此终结？市场信心是否会因此大振？让我们进行一次理性的分析。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 从供应量分析，2008年广州住宅市场将呈现放量增长的态势，预计增幅将达到20％，同时，保障型住房将占整个住宅市场供应量的10%左右。因此，从供求关系不难发现，今年楼价将不会出现如去年那样全面爆发式的飙升局面，只会出现局部缓慢上扬的态势。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 对于13053元/m2的地价，也有开发商清醒地意识到，这个利好只能算是一个美好的“愿景”而已。因为该地块到底何时才有产品推出还是个未知数，而且由于该地块的规划指标并不明确，若单是只有住宅，那未来售价显然会形成区域的指标性作用；但若是包含了商业项目在内，开发商也许会采用“拉上补下”的方式，用商铺的利润弥补住宅开发的利润，这样一来，就意味着未来住宅的售价不一定会上到2万元/m2以上的水平了。&nbsp; &nbsp;&nbsp; &nbsp;<br />
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&nbsp; &nbsp; 爆发式涨价不太可能&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;<br />
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&nbsp; &nbsp; 据经纬地产项目发展及研究部的统计，2008年广州十区的商品住宅供应量约为800万平方米（折合8万套左右），同比大幅增加20%左右，这也是最近6年以来的最大供应量，接近历史供应高峰2002年的水平。“9070”的效应也在今年逐渐显现，今年90平方米以下的中小户型，将占到全市十区商品住宅供应面积的50%左右。在商品房供应量增加之余，保障型住房的大量推出不仅分流了商品房的买家群，还对于所在片区的楼价起到一定的“钳制”作用。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 展望今年的楼价走势，我们相信住宅价格的整体走势会因经济的持续向好而继续走高，但价格上涨的速度肯定会放慢下来了。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 供应量：比去年有较大增长 <br />
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&nbsp; &nbsp; 根据合富辉煌市场研究部最新数据显示，广州市国土房管局继去年9月份一次性推出13幅住宅用地之后，去年11月2日再次推出9幅分别位于金沙洲、番禺、花都的住宅用地，总用地面积47.3万平方米，建设面积约86.2万平方米，这9幅住宅用地不限价，其中7幅限户型地块至少可建5621套90平方米以下的住房。可见，相对于推地较少的2006年，2007年广州市是加大了推地的力度，因此预计从今年年底开始，住宅供应量有望出现较大的提升，其中预计市中心六区的新增供应量住房达4万套，共约420万平方米。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 2008年广州市商品住宅的新增供应区域主要在天河、白云及番禺区；而新供应量大幅增加的区域则有白云、原荔湾区和萝岗区。特别是萝岗区，由于有两个较大规模的限价房项目推出，新增供应量将大幅增长，加上该区域所供应物业类型相当丰富，2008年的受关注度会大大提高。不过，越秀、黄埔及花都区在2008年的货量供应会有所减少，天河、海珠、番禺和南沙区的供应量则会与2007年差不多。　 <br />
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&nbsp; &nbsp; 楼价：涨幅预计为12％ <br />
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&nbsp; &nbsp; 展望楼价走势，经纬地产的分析指出，基于大的宏观经济背景、市政利好、市场交投复苏，以及供应区域集中在城区等因素，将牵引着广州楼价继续向上走，而不会出现“拐点”，更不会陷入长期的价格下跌通道。 <br />
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&nbsp; &nbsp; 经过初步估算，2007年全市十区商品住宅的成交均价约为8580元/m2，比2006年大涨了35%左右，涨幅之大十几年未见。预计2008年的广州楼价将以“稳中有升”为主基调，不会出现价格的大起大落。90平方米以下的商品房受供应大增、限价房上市的影响而出现价格微降，90平方米以上的住房因需求萎缩而出现涨幅放缓。预计2008年广州十区商品住宅的整体成交均价将比2007年上涨约12%，全年的成交均价将维持在9600元/m2左右。（王荔珏 陈白帆）